España atraviesa una crisis estructural en el acceso a la vivienda. La escasa promoción de vivienda protegida, que se ha desplomado más de un 80% desde 2012, ha agudizado un mercado cada vez más inaccesible. Ante este panorama, las viviendas de uso turístico (VUT) se han convertido en el blanco de las políticas públicas, utilizadas como chivo expiatorio para explicar el aumento de los precios del alquiler.
Revocaciones masivas y una herramienta polémica
La tensión ha estallado con el reciente anuncio de la revocación de más de 50.000 alojamientos turísticos por supuestas irregularidades. La medida, fundamentada en datos obtenidos del registro único de alquileres, ha desatado una tormenta jurídica: varios expertos denuncian que este uso del registro excede los límites legales establecidos por la normativa europea.
El Reglamento (UE) 2024/1028, en su considerando 25, limita el uso de estos datos a la verificación del alta de las viviendas y la seguridad del servicio para el usuario. Utilizarlos como herramienta de inspección urbanística, tal y como plantea el Gobierno, viola claramente el espíritu de la norma comunitaria.
El papel de los registros, cuestionado
El Real Decreto 1312/2024, que desarrolla el reglamento europeo en España, asigna al Registro de la Propiedad la expedición del número de registro único de arrendamiento (NRUA). Sin embargo, los registradores no están facultados para realizar un control material de legalidad sobre las licencias de actividad presentadas. Su función se limita a la verificación formal de los documentos, sin entrar a valorar si la actividad en sí cumple con todas las exigencias normativas.
La presión de las administraciones sobre los registros para que exijan documentación adicional a los anfitriones, sin respaldo jurídico claro, ha generado un debate intenso sobre la legalidad de estas prácticas.
Consecuencias directas sobre el mercado
La exigencia del NRUA desde julio de 2025 ha tenido un impacto inmediato en el sector turístico. Las plataformas han comenzado a eliminar los anuncios que no lo presentan, y se estima que hasta 230.000 unidades de alojamiento podrían desaparecer del mercado digital. Esto no solo afecta a propietarios e inversores, sino también a la oferta turística y al empleo asociado al sector.
Licencias urbanísticas o licencias de actividad: una confusión peligrosa
Otro punto de fricción radica en la reinterpretación de las licencias. En muchas ciudades, como Madrid, se han aprobado nuevas ordenanzas que mezclan los requisitos urbanísticos con los de funcionamiento. El resultado: lo que antes era una simple declaración responsable de inicio de actividad, ahora se considera una licencia urbanística en toda regla.
Esta mutación normativa, que redefine el concepto de uso del suelo, desnaturaliza el marco jurídico anterior y plantea dudas sobre su aplicación retroactiva, algo prohibido por la Constitución Española.
Una amenaza para la unidad de mercado
Las restricciones impuestas a las VUT no solo comprometen la legalidad de las medidas, sino que también atentan contra los principios de unidad de mercado. La fragmentación normativa entre territorios y la falta de claridad legal podrían dar pie a reclamaciones patrimoniales contra las Administraciones por perjuicios económicos.
¿Regulación o caza de brujas?
La gran pregunta que sobrevuela este debate es si se está regulando con criterios jurídicos sólidos o simplemente buscando culpables para un problema estructural como es la escasez de vivienda asequible. Demonizar a las VUT no resolverá la falta de vivienda protegida ni frenará el alza del alquiler, pero sí podría asestar un golpe irreparable a un sector económico clave.
La respuesta no está en eliminar esta forma de alojamiento, sino en regularla con proporcionalidad, de forma que pueda convivir con el mercado residencial sin convertirse en el enemigo público número uno.
